借入条件と金利上昇幅を入力すると、5年ルール・125%ルールを踏まえた影響を診断します。
日銀は2024年3月にマイナス金利政策を解除して以降、段階的な利上げを続けています。2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%へと引き上げられました。市場関係者の多くは、2026年中にさらに複数回の利上げが行われ、最終的に1.0〜1.25%程度まで上昇するとの見通しを持っています。
変動金利で住宅ローンを借りている場合、金利が上がってもすぐに返済額が跳ね上がるわけではありません。多くの金融機関では以下の2つのルールを設定しています。
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 5年ルール | 金利が変動しても、5年間は毎月の返済額が変わらない |
| 125%ルール | 5年ごとの見直し時も、新しい返済額は旧返済額の125%を超えない |
例えば毎月10万円返済していた場合、5年後の見直しで返済額が上がっても、12.5万円を超えることはありません。
125%ルールで返済額の増加が抑えられても、金利上昇分の利息負担そのものが減るわけではありません。返済額が利息分に追いつかない場合、その差額は「未払利息」として繰り越され、最終的に元金に上乗せされて支払う必要があります。「返済額が変わらないから大丈夫」と安心していると、後から想定外の負担が発生することがあります。
金利上昇が不安な場合は、①金利が低いうちに繰上返済を進める、②固定金利への借り換えを検討する、③他行への借り換えで有利な条件を探す、④家計を見直して返済余力を確保する、といった選択肢があります。それぞれにメリット・注意点があり、最適な対策は家計の状況によって異なるため、不安な場合は金融機関やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。
「自分の場合はいくら増えるのか」をイメージしやすいよう、借入額別に金利が0.5%→1.0%に上昇した場合の影響額を計算しました（残り25年・元利均等返済の場合）。
| 借入残高 | 現在の月返済額（0.5%） | 上昇後（1.0%） | 差額 |
|---|---|---|---|
| 2,000万円 | 70,934円 | 75,374円 | 月+4,441円（年+53,286円） |
| 3,000万円 | 106,401円 | 113,062円 | 月+6,661円（年+79,929円） |
| 4,000万円 | 141,868円 | 150,749円 | 月+8,881円（年+106,572円） |
| 5,000万円 | 177,335円 | 188,436円 | 月+11,101円（年+133,215円） |
※元利均等返済・残り25年で試算した理論値です。実際は5年ルール・125%ルールにより、返済額への反映は緩やかになります（上の「未払利息」の解説もご参照ください）。
| 変動金利 | 固定金利（全期間） | |
|---|---|---|
| 金利水準（目安） | やや低め | やや高め |
| 金利上昇時の影響 | 受ける（5年ルール等で緩和） | 受けない（完済まで一定） |
| 向いている人 | 返済余力があり、繰上返済も視野に入れる人 | 返済額を確定させ、家計計画を立てたい人 |
| 今後さらに利上げが進む場合 | 負担が増え続けるリスク | 影響なし（借り換えで固定化する選択肢も） |
すでに変動金利で借りている場合、金利上昇が不安なら「全期間固定金利への借り換え」も選択肢です。ただし借り換えには手数料（数十万円程度）がかかるため、残りの返済期間や借入額によっては割に合わないこともあります。金融機関やファイナンシャルプランナーに相談しながら判断することをお勧めします。
多くの金融機関では「5年ルール」があり、金利が上がっても5年間は毎月の返済額が変わりません。ただし返済額に占める利息の割合が増え、元金の減りが遅くなるため、長期的な総返済額は確実に増加します。
5年ごとに返済額を見直す際、新しい返済額が旧返済額の125%を超えないようにする仕組みです。例えば月10万円の返済なら、次の見直しで12.5万円を超えることはありません。ただし125%を超えた分の利息が消えるわけではなく、未払利息として将来に繰り越される点に注意が必要です。
日銀は2024年3月のマイナス金利解除以降、段階的に利上げを続けています。2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%へと引き上げられており、2026年中もさらなる利上げが市場で予想されています。
125%ルールにより返済額の増加が抑えられた結果、本来支払うべき利息の一部を返済しきれなかった場合に生じる差額です。未払利息は消えるわけではなく、元金に上乗せされて将来支払う必要があります。金利が急上昇した局面では、月々の返済額だけを見て安心するのは危険です。